Участок попал в охранную зону, что делать?

Уважаемый читатель, в этой статье мы рассмотрим такое обременение  как охранная зона и  объясним, какие могут быть обременения для юридических и физических лиц, если принадлежащий им участок земли  оказался в  охранной зоне.

Для начала остановимся на том, какие существуют виды охранных зон  согласно законодательству, разделив их  условно  на группы.

Зоны, связанные  с охраной   природных объектов. Для данной группы в качестве  самого распространенного примера  следует    привести водоохранные зоны и  прибрежно-защитные полосы.  Они устанавливаются для  защиты  водных объектов (озер, рек,   водохранилищ и др.) от негативных воздействий. Хозяйственная деятельность в таких зонах существенно ограничена, особенно в части промышленного производства. За нарушение   режима ограничений  предусмотрены серьезные штрафы, а при возведении запрещенных объектов недвижимости  — их снос.   Другим примером  могут являться охранные зоны государственных заказников, национальных парков, природных заповедников. На прилегающих  к ним земельных участках также  устанавливается особый режим использования.  Осуществление  хозяйственной деятельности, которая может  повлиять на экосистему указанных природных объектов, здесь запрещено.

Если Ваше предприятие попало в такую охранную зону, то  земельный юрист нашей компании поможет решить возникшую проблему, посоветовать как  «подвинуть охранную зону», какие действия для этого необходимо осуществить.

Зоны, связанные  с охраной памятников и сохранением естественного облика памятников природы. К данной группе относятся охранные зоны, зоны охраняемых  природных ландшафтов, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности.  В пределах территории охранной зоны  для   сохранения объекта культурного наследия     ограничивают  хозяйственную деятельность и запрещают  строительство.   В  зоне охраняемых  природных ландшафтов  запрещаются    строительные работы, которые повлекут изменение сформировавшегося  исторически природного ландшафта  или изменят архитектурный облик памятника. Незаконное строительство может быть выявлено надзорными органами —  при проведении проверки  или  при поступлении соответствующей жалобы.

В зоне регулируемой застройки   запрещается   проведение работ по строительству без согласования уполномоченного органа власти в области охраны памятников. Например, в Санкт-Петербурге таким органом власти будет Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

Зоны, связанные с обеспечением санитарно-эпидемиологических   требований законодательства РФ.  В этой группе  в качестве примера приведем санитарно-защитные зоны промышленных предприятий (СЗЗ); 1-й,2-й, 3-й пояса санитарной охраны, устанавливаемые в отношении точек забора питьевой воды. Такого рода охранные зоны устанавливаются, как правило, распоряжением главного санитарного врача по региону. В 1-ом, 2-ом, 3-м  поясах санитарной охраны запрещается деятельность, которая может вызвать  ухудшение качества питьевой воды, конкретный перечень  запретов устанавливается СаНПиН.

Помимо запретов  в охранной зоне важным моментом является ограничение оборота земель, находящихся в 1-ом и 2-ом поясах санитарной охраны, приватизация таких участков запрещена согласно  ст.27 Земельного кодекса.

Санитарно-защитные зоны промышленных предприятий имеют несколько иное назначение. В таких зонах по требованиям СаНПиН запрещено размещение жилых построек, так как проживание на этих территориях   может негативно сказаться на здоровье   граждан. Более подробный перечень запретов Вы найдете в самих СаНПиН. Если   разобраться самостоятельно оказалось сложно, то     Вам   нужна помощь земельного юриста.

Следует знать!

Наложение обременений (ограничений) на земельные участки в виде СЗЗ происходит путем разработки и утверждения проектов Санитарно-защитных зон.

Зоны, связанные с охраной линейных объектов для эксплуатации транспорта.  Для данной группы примером может послужить полоса отвода автомобильной дороги, железной дороги, в которой вводится особый режим хозяйственно деятельности. В таких полосах отвода практически исключена любая хозяйственная деятельность,   не связанная с   эксплуатацией этих объектов. Более подробную информацию можно найти в Федеральном  законе  об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в РФ  (от 08.11.2007 N 257-ФЗ). Если участки в таких полосах отвода были получены до вступления в силу  соответствующих законов, то использование их  по целевому назначению не будет  нарушением закона.

Охранные зоны, устанавливаемые для линейных промышленных, энергетических объектов, а также объектов связи. К данной группе будут отнесены охранные зоны газопроводов, теплосетей, линий электропередач, оптико-волоконных линий связи и т.п.     Их установление имеет целью обеспечение  бесперебойного режима работы этих объектов, поэтому  любые действия, которые могут вызвать нарушение режима работы линейного объекта, запрещены.

Для всех линейных сооружений запрещается проводить земляные работы, не согласовав их с организацией, эксплуатирующей это сооружение. Так, например, если   участок полностью или   частично      попал в охранную зону газопровода,   все строительные работы на нем нужно согласовывать с эксплуатирующей организацией. На часть земельного участка без обременения  эти требования не распространяются.

Очевидно, что копательные работы в зоне прохождения  подземной линии ВОЛС могут повредить ее,  а, например, копательные работы в зоне газопровода или прохождения  подземной  высоковольтной кабельной лини и вовсе повлечь несчастный случай.  Кроме того, у эксплуатирующей ЛЭП организации  всегда должен быть доступ к воздушной линии, поэтому размещение каких-либо объектов (строений, сооружений, зданий) без согласования с электросетями исключается.

Именно в ходе эксплуатации таких объектов возникают ситуации, когда  чиновники, администрация, природоохранная прокуратура грозят снести  дома, строения, здания, коттеджи.

Теперь рассмотрим, как   узнать о том, что интересующий Вас участок попал в границы охранной зоны. Сделать это можно, посмотрев соответствующую информацию на публичной кадастровой карте или же, заказав выписку из ЕГРН. Однако если в результате указанных действий информация об охранной зоне   не была выявлена, это еще   не означает, что ее нет.  Поэтому в этом случае рекомендуем сделать запрос в органы районной архитектуры на предмет наложения границ охранных зон на интересующий Вас земельный участок.

Купили участок в охранной зоне, что делать, что грозит?

Если Ваш участок оказался на территории охранной зоны,   это еще не повод для паники. В нашу компанию   часто обращаются с вопросом: участок попал в охранную зону газопровода, нефтепровода, что делать?

Исходя из опыта работы компании ООО «Юрист-Долина», даем разъяснение.

Во-первых, установление охранной зоны могло быть произведено с кадастровой ошибкой,  тогда имеется  возможность корректировки такой зоны. Тогда Вам потребуется помощь кадастрового инженера.

Во-вторых, наличие охранной зоны  не исключает права собственности на такой участок, он не подлежит изъятию, приватизация земли  также не исключается.

В-третьих, в некоторых случаях по согласованию  с органами власти или эксплуатирующими организациями строительство объектов недвижимости допускается с установлением ряда ограничений. Разрешение на строительство в охранной зоне  в таком случае можно получить с условием соблюдения требований эксплуатирующей организации или надзорного органа.

В-четвертых, если Ваш участок сформирован до строительства объекта, имеющего охранную зону, то вы может рассчитывать на возмещение убытков. Требования о возмещении таких убытков порождают многочисленные  земельные арбитражные споры.

В-пятых, мог быть нарушен порядок определения границ охранных зон.

В заключение поясним, что делать, если садовый участок попал в охранную зону ЛЭП, газопровода, нефтепровода, санитарную зону.

В таком случае необходимо поднимать документы, на основании которых отводился участок под садоводство, установить, в каком году отводился участок  и в каком году строился промышленный объект. Если он строился уже после отвода земель СНТ, то вполне есть возможность отстоять свои садовые постройки в суде.

Итак, если наш клиент утверждает, что  садоводство построили давным-давно ещё при Советском Союзе или   получил  земли при перестройке, то  он имеет шансы на успех.

Конечно же особенно  сложные  проблемы возникают, когда именно объекты недвижимости (здания, строения, сооружения, дом)  попали в охранную зону.

В таком случае целесообразно обратиться к юристу по охранным зонам как можно раньше, чтобы Ваша частная собственность в виде коттеджа  или дома  не оказалась под угрозой сноса.

Важно знать!

Если   собственники земли продали участок в охранной зоне и умышленно скрыли информацию об обременении от покупателя, то   по суду  с них могут взыскать разницу между   продажной стоимостью и действительной стоимостью в связи с обременением охранной зоной.

Мы оказываем услуги в следующих субъектах: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область (также по согласованию и в других субъектах).

Уважаемый читатель!

Наша компания предлагает  подготовить для Вас письменную правовую позицию.  В  ходе  оказания данной услуги по  вашей ситуации будет сделан детальный юридический анализ с учетом положений Российского законодательства, сложившейся судебной практики, личного практического опыта юриста по аналогичным проблемам.
При  оказании данной услуги Вам  будут даны  конкретные практические рекомендации для дальнейших действий в Вашей проблемной ситуации. Телефон для связи 8 (812) 909-31-95