Проверка земельного участка перед покупкой

Для физических лиц и индивидуального использования земельного участка

Наша компания предлагает Вам получить уникальную услугу — правовой экспресс анализ статуса земельного участка перед покупкой.

Участок проверяется сразу по нескольким параметрам:

• наличие охранных зон и иных ограничений;
• правовой статус участка, исходя из его местоположения по генеральному плану и ПЗЗ;
• проверка земельного участка на предмет судебного разбирательства;
• выявление препятствий по доступу к земельному участку.

На основании вышеуказанных данных делаем резюме по возможности   использования земельного участка под заявленные Вами цели.

Анализ участка производит юрист с многолетним опытом работы в области земельно-правовых отношений и вопросах охранных зон. Результатом услуги является электронная выписка в которой содержаться ответы на вышеуказанную информацию, а также краткое заключение юриста.

Стоимость проверки одного участка – от 7000 рублей.

Иные вопросы по земельным участкам стоимость по договоренности.

Выписка ЕГРН испрашиваемого земельного участка в подарок!

Для юридических лиц под коммерческое использование земельного участка

Стоимость проверки одного участка – от 20000 рублей.

Заказать проверку земельного участка можно по телефону 8-921-400-58-33, 8 (812) 909-31-95 или напишите нам e-mail: info@jurist-dolina.ru

Покупка земельного участка у собственника документы

В нашу компанию  к земельным юристам  все чаще обращаются клиенты за предоставлением специальной услуги  для того, чтобы проанализировать  документы при покупке земельного участка. И первостепенно   это связанно с тем, что после проведенной и оформленной  покупке участка при его ненадлежащей проверке может возникнуть множество практически нерешаемых проблем. Например, невозможность  полноценного и главное  законного  использования  земельного участка в связи с его нахождением в охранной зоне, невозможность использования приобретенного земельного  участка в связи несоответствием его целевому назначению, отсутствие для данной территории правил землепользования и застройки и т.д.

Здесь мы постараемся наиболее полно раскрыть с какими непредвиденными трудностями  может столкнуться приобретатель   земельного участка после того как финансовые сбережения  будут переданы продавцу , документы покупателю  а  сделка успешно зарегистрирована. Как не попасться в в расставленную продавцом ловушку  и предупредить  самые негативные последствия,  какие документы смотреть при покупке земельного участка?

Список документов для покупки земельного участка

 Начнем с того, что по уже по   сложившейся практике перед покупкой земли агенты по недвижимости все как один настоятельно рекомендуют  требовать у продавца или еще лучше получать самостоятельно  выписку из единого государственного реестра недвижимости (ранее выписка ЕГРП).  Действие несомненно и безусловно правильное , так как в таком документе-выписке  может содержаться очень много актуальной для изучения информации , в том числе той, которая предостережет от покупки проблемного  земельного участка. Однако такая выписка далеко не всегда является панацеей. Во-первых, информация, содержащаяся в такой выписке может быть не донца понятна лицу, не обладающему опытом и  широкими знаниями в области земельно-градостроительного  законодательства. Во-вторых, помимо выписки есть также и другие  не менее полезные и даже  более насыщенные  источники информации, которые в безусловном порядке нужно  изучить перед покупкой земли. Это сведения правил землепользования и застройки, генерального плана поселения, данные судебных баз. Стоит отметить что эти документы оформляемые при покупке земельного участка вполне возможно отсутствуют у продавца и искать или запрашивать  их нужно будет самостоятельно.

Но указанное выше правила покупателя, применяемое агентами действует в любом случае. В безусловном и безотлагательном порядке  рекомендуется заказывать выписку из ЕГРН.  В данной выписке мы смотрим.

1. Вмененную категорию и применяемый вид  разрешённого использования земельного участка. Насколько эти данные соответствуют тому, что мы планируем делать на участке. Если, например, мы планируем возводить для своей семьи жилой дом, то это  может  быть категория земель населенных пунктов с разрешенным использованием под ИЖС, или же земли сельхоз назначения с видом использования под садоводство.
2. Наличие ограничений и охранных зон. Наличие такого рода может полностью исключить дальнейшее строительство на земельном участке. Так, например, полностью запрещено строительство в 100 метровом поясе санитарной защиты (охраны)  водных объектов, используемых для обеспечения чистой питьевой водой  г. Москва
3. Наличие судебных запретов и ограничений. Если на распоряжение участком наложен судебный запрет, то сделку по его покупке в Росреестре не зарегистрируют. Скорее всего попытка продать такой земельный участок это мошенничество.
4. Наличие сведений о границах земельного участка –координаты. В идеальном варианте нужно вызвать инженера- геодезиста на место, чтобы он эти ориентиры (границы) показал.

Какие еще документы проверить при покупке земельного участка

После изучения данной выписки переходим к сведениям Правил землепользования и застройки. Основное ,пожалуй даже самое главное,  что нам понадобится в изучаемом документе это карта градостроительного зонирования и карта охранных зон. И первое, что мы смотрим, это территориальная зона, в которой расположен земельный участок, это может жилая зона, рекреация, сельхозназначения, промышленная , общественно-деловая и т.д. От того, в какой именно тер.зоне находится земельный участок   зависит потенциальная  возможность его использования. Так, например, участок имеет категорию земель и вид разрешённого использования, соответствующий возможности произвести на нем строительство жилого дома, но расположен в территориальной зоне рекреации. Это может быть одной причин из отказа  согласовать строительство дома и вполне возможно, что в суде оспорить такой отказ не получится.

Также при проверке территориальной зоны смотрим  какие виды разрешенного использования для нее предусмотрены, нет ли противоречия с тем, что у Вас указано в выписке ЕГРН.

Далее поговорим о том как проверить документы при покупке земельного участка, чтобы после получения на руки земельных  документов не выяснилось, что он находится в зоне строительных ограничений и возводить  запланированные объекты   нельзя.

Достаточно  важным документом, который подлежит тщательному изучению является карта охранных зон. Значительная часть проблем с земельным участком,  возникает именно виду наличия охранных зон    и выяснится это, как правило, уже после покупки.

Наличие охранной зоны на участке может полностью исключить возможность его использования под планируемые Вами цели. Учтите, что граница охранной зоны может не отсвечиваться в выписке ЕГРН, а в ПЗЗ присутствовать  и наоборот.

Далее переходим к генеральному плану поселения- документу, во исполнение которого будет в дальнейшем предусматриваться использование  территория города или поселка. В данном документе мы смотрим функциональную зону, к которой относится земельный участок, это также, как и в случае с ПЗЗ может быть зона рекреации, жилищного строительства или, промышленность и т.д. Понимание того в какой функциональной зоне находится земельный участок может  иметь определяющее  значение для принятия решения  о его покупке. Анализ этого   вопроса рекомендуем к обязательному включению  в алгоритм действий при покупке земельного участка

Также в генеральном плане исходя из функционального назначения территории можно понять какая инфраструктура планируется в месте, где вы покупаете участок, какие социальные и промышленные объекты будут возводится.

Изучение указанных документов лучше всего доверить специалистам в области градостроительных  отношений, недвижимости и землепользования. Исходя из практики юридических компаний  наибольшее количество людей обращается за правовой  помощью уже после опрометчивой покупки земельного участка. Зачастую помочь уже нельзя, или же такая юридическая помощь будет достаточно дорогим удовольствием по стоимости явно несоизмеримой с тем, если бы участок проверили перед покупкой. Именно поэтому  так важна юридическая помощь при покупке земельного участка.

Ошибки при покупке земельного участка

Приведем основные больные места-острые  проблемы с которыми новоиспеченный приобретатель  уже сталкивается   после покупки земельного участка и которые будут являться существенным непроходимым    препятствием к использованию земельного участка:

А. После получения земельных документов ( после покупки)  собственник пишет в  местную администрацию о начале строительства  ( в случае строительства жилого дома это будет простое уведомление о начале строительства) , либо обращается  за выдачей разрешения на строительство, но ему отказывают , так как земельный участок полностью находится в охранной зоне. Стоит отметить, что полностью исключается строительство:

•  в 100 метровой зоны специального защитного пояса санитарно-эпидемиологической  охраны источников водоснабжения города Москвы
•  в охранной зоне сети газораспределения между поселками
• в   полосе берега 20 м  для водного объекта
•  в зонах минимальных градостроительных расстояний до объектов коммуникаций
• в санитарно-защитных зонах, в части размещения жилых построек
•  иных зонах.

Строительство допускается с учетом определенных ограничений и необходимости согласований:

•  в водоохранной зоне и прибрежной   полосе защиты водоема;
•  в зоне особой охраны   электрических или кабельных линий;
• в зонах  исторической охраны памятников культуры;
•  иных зонах.

Б. При направлении запроса о выдаче архитектурной группой  разрешения на строительство или уведомления в архитектурную группу о начале строительства получен отказ . Отказ обоснован тем,  что указанный в выписке ЕГРН вида использования не предусмотрен территориальной зоной, в которой находится земельный участок.

Такой отказ будет не вполне законным поскольку в Градостроительном кодексе РФ такая ситуация специально оговаривается с указанием на то, что приведения в соответствии с ПЗЗ земельный участок может застраиваться в с использование вида разрешенного использования. Тем не менее такие отказы имеют место быть и оспаривать, его, возможно, придется уже в суде.  Поэтому вместо  хлопот по строительству и благоустройству участка новый собственник получает  головную боль в виде хождения по судам и финансирования  услуг специализированных  адвокатов по земельным спорам.  Всего это можно было избежать, если бы совершены правильные действия при покупке земельного участка  и проведен  юридический анализ   документов компетентным специалистом.

В. После приобретения участка и расположенного на нем здания   к Вам наведываются приставы с требованием о его сносе или же об освобождении части участка от забора, строении и т.д. Такая ситуация может возникнуть, когда предыдущий собственник земли, возвел здание или строение и даже зарегистрировал его в Росреестре, но в обход требований законодательства. Например, когда такое здание попало в зону градостроительных ограничений и по требованию эксплуатирующей организации было признано судом подлежащим сносу.

Или же документ- допускающий  строительство объекта ( разрешение на строительство)  был  признано недействительным –незаконным , а здание уполномоченным судебным органом признано самовольной постройкой в связи с тем , что его функционал не соответствует основному (целевому)  назначению земельного участка.

Однако все эти подводные камни и  риски при покупке земельного участка можно с высоким процентом вероятности  исключить, проверив на чистоплотность продавца через специальные  судебные  публичные информационные базы.

Документы для покупки земельного участка в снт

Наиболее инвестиционно  привлекательными и дорогостоящими участками являлись земли из состава населенных пунктов с видами допустимого использования под приусадебное (личное)подсобное хозяйство и индивидуальное жилое строительство. К слову эти виды использования почти не отличаются и для обоих допускается размещение жилого дома на земельном участке.

Менее привлекательными и дорогостоящими считались участки в  садоводстве на землях с/х назначения. Основополагающим фактором  являлась  возможность  полноценного возведения  капитального объекта  жилого дома на землях    поселения  и невозможностью на землях сельхозначения в СНТ.

Однако теперь ситуация кардинально поменялась, в связи с принятием долгожданного  нового закона об СНТ, а также внесенных  поправок в Градостроительный кодекс РФ в августе 2018 года. Теперь  стало возможным строительство жилого дома на землях СНТ. Однако стоит отметить, что в утвержденном зонировании территории должна быть предусмотрена возможность строительства жилого дома.  Эту информацию можно посмотреть в карте зонирования для территориальной зоны в которой находится СНТ. Также исходя из практического опыта наших земельных юристов можно сказать, что наибольшее количество проблем возникает все таки в садовых товариществах.

Поэтому проверяемые и запрашиваемые документы при покупке земельного участка под   ИЖС  и СНТ имеют некоторые различия.

При провоцировании конфликтных ситуаций руководством товарищества в ход идут любые недозволительные и незаконные методы: отключение от электричества , отказ в полноценном подъезде  к своему участку по дорогам общего пользования и т.д.  Обращаем внимание лиц, рассматривающих покупку земельного участка в СНТ-  все чаще приобретали земли  сталкиваются ситуацией, когда земли по которым осуществляется подъезд к купленном участку находятся в собственности частного лица. И выясняется это не на стадии покупки участка, а уже после того как построен дом и на территории участка организовано и ведется  хозяйство. Выход из этой ситуации есть, так как если эти земли пусть находятся и в частной собственности, но исходя из документации  по планировке территории являются землями общего назначения, то препятствовать проезду по ним нельзя. На это есть четкое указание в 217 ФЗ.

Но согласитесь, что лучше эту информацию получить на стадии покупки земельного участка и , наверно, отказаться от приобретения такого потенциально проблемного   объекта недвижимости .

Уважаемый, читатель, искренне надеемся, что  приведенный  справочный материал  помог  Вам ответить на вопрос что нужно проверить при покупке земельного участка.