Опытный юрист по сложным земельным вопросам

Уважаемый гость нашего сайта, в настоящей публикации мы хотим рассказать Вам про основные виды земельных споров и, конечно же предложить способ их разрешения. Причинами возникновения земельных споров являются неверно установленные границы вследствие ошибок кадастровых инженеров, а также неправомерные действия смежных землепользователей.

Сразу  отметим, что земельные споры являются одной из самых сложных  подкатегорией дел по недвижимости. Участие юриста в таких спорах предполагает наличие не только знаний в земельного законодательстве, но и хотя бы основы  познаний в области кадастра и землеустройства.

Земельные споры рассматриваются  в судах общей юрисдикции (гражданских судах) и арбитражных судах в каждом из которых есть свои уникальные особенности, речь о которых пойдет ниже.

Итак начнем с самого, наверно, популярного вида споров.

Споры о границах

Отмеченный выше  вид конфликтов при первом рассмотрении может показаться наиболее простым, ведь вопрос-то всего лишь в том, где должен находится забор между соседями. Казалось бы открываешь кадастровые карты и  документы на земельный участок, смотришь планы и схемы, определяешь границу участка земли и монтируешь  на нее забор. Но на практике все далеко не так просто, особенно когда идет многолетнее разногласие с соседями. Ниже приведем основные трудности и острые   моменты с которыми можно столкнуться при определении границ своего земельного участка. Кроме того мы досконально и глубоко  проанализируем,   какие могут быть споры собственников земельных участков:

• Границы одного из соседних участков между которыми идёт спор  не внесены в государственный  реестр сведений (ЕГРН), то есть не было проведено межевание.

В этом случае очевидным преимуществом будет обладать собственник участка земли  у которого отмежеваны и внесены в государственный реестр границы. Если   граница земельного участка такого собственника захвачена соседом, то суд однозначно встанет на сторону того, кто имеет документы, определяющие границы его участка.

Есть и исключение из данного правила, если соседом оспаривается межевание, то есть юридические границы участка, внесенные в ЕГРН, то суд в при наличии  конкретных доказанных обстоятельств  может встать на сторону  оспаривающего границы лица.

Следует знать!

По смыслу 221-ФЗ «О кадастровой деятельности» главным индивидуализирующим и уникальным  признаком земельного участка являются сведения о его  границах, которые определяются при выполнении работ по межеванию. Такими юридическим границами являются сведения, отраженные в ЕГРН.

Рассмотрим обратную ситуацию:   при межевании и внесении в госреестр   не были учтены  фактические границы соседа, которые не установлены. В этом случае способ защиты своих фактических , но не внесенных в ЕГРН границ   может  быть признание недействительными  результатов такого межевания.

Межевание можно будет оспорить в том случае, если оно проведено недобросовестно с явной целью изменения сложившегося землепользования и захвата границ.  В этом случае собственник земельного участка границы которого были захвачены в результате межевания может использовать следующие аргументы в обоснование своей правовой позиции:

• не был подписан акт согласования границ;
• межевание явно противоречит фактическим  границам соседнего участка , существующим на местности более 15 лет. Документами, которые подтверждают существование на местности более 15 лет границы могут быть планы БТИ, генпланы поселений или садоводств, материалы первичного межевания и т.д.;
• межевание явно противоречит границам соседнего участка земли   определенным при его первичном образовании. В таком случае на руках должны быть выданные  документы, из которых будет следовать, каким образом и в каких границах был первично образован земельный участок.

Как мы видим суть споров сводится к тому, что у кого больше надлежащих документов, подтверждающих границы земельного участка, тот и будет победителем в споре. Правильную оценку таким документам сможет дать юрист по межеванию и оформлению земельных участков.

Вообще перед тем, как начинать споры и судебные тяжбы с соседями рекомендуем вызвать геодезиста, чтобы он перенес юридическую границу с бумаги на местность  и Вы могли  посмотреть где же, действительно проходит граница Вашего участка.

Особенности рассмотрения арбитражными судами земельных споров такого характера  будут заключаться в том, что устанавливать фактическое местоположение участка придется исключительно по документам и результатам судебных экспертиз, свидетельские показания в данном случае будут играть второстепенную роль.

И все таки  спор между соседями о границах земельного участка лучше закончить мировым соглашение, поскольку  экспертиза документов является очень дорогостоящей.

• В сведениях регистрирующего органа  допущена реестровая ошибка

 Такое несоответствие — ошибка может привести к тому, что Вы не сможете корректно и по закону поставить свой земельный участок на государственный кад.учет, до тех пор пока собственник соседнего участка такую ошибку не признает. Для того чтобы признать такую ошибку ему достаточно будет подписать акт утверждения (акт согласования)  согласования границ, который будет вложен   межевой план на исправление реестровой ошибки.

Ситуация складывается хуже, если сосед такую ошибку не признает, а может быть даже и заявит свои права на использование земельного участка в юридических границах. В этом случае судебного спора будет не избежать, в суде также придется проводить экспертизу и поднимать все землеустроительные документы.

В целях избежания таких проблем рекомендуем регулярно проверять сведения ЕГРН и смотреть данные о границах. Регулярны случаи, когда Росреестр делает пересчет из одной системы координат в другую какого-либо муниципального района, но при этом про часть участков при этом забывает. В результате получаем запись в сведениях о том, что граница должным образом не установлена.

А если все таки такая проблема возникла, то первично перед тем, как что-то делать рекомендуем   получить юридическую  консультацию по земельному праву.

Споры по расстояниям от границ участка до построек

Далее мы рассмотрим несколько иной характер споров, связанный с нормативными расстояниями объектов недвижимости до  границ соседних  земельных участков.

Такие расстояния должны определяться с учетом строительных сводов правил, а также требований Правил землепользования и застройки  (ПЗЗ) соответствующего муниципального образования. Несоблюдение нормативных расстояний может привести к судебному разбирательству и даже сносу хозпостроек. Наиболее распространенные основания для предъявления судебных требований:

• размещение хозяйственных построек вплотную к земельному участку;
• размещение построек затемняющих соседний участок;
• нарушение санитарно-эпидемиологических норм и размещение выгребных сточных ям в непосредственной близости от источников питьевого водоснабжения –колодце, скважин;
• нарушение противопожарных норм и расстояний при размещений хозяйственных построек;
• размещение самовольных построек на соседнем участке.

Важным моментом разбирательств будет являться то обстоятельство , что необходимо доказать не только факт отступления  от градостроительных норм и расстояний, но и нарушение этим прав истца.

Так , например, если Вы указываете на нарушение требований ПЗЗ при возведении строения на соседнем участке. По ПЗЗ от Вашей границы должно быть минимум 3 метра, а по факту 1.5. Так вот этого обстоятельства будет явно не достаточно, чтобы такую постройку сносить, необходимо также  доказать, что ее возведение нарушило Ваши права. Например, такая постройка не отвечает требованиям безопасности  и может обвалиться на Ваш участок земли. Однако некоторые суды исходя из принципа соразмерности нарушенного права и выбранного способа восстановления нарушенного права могут посчитать и вышеуказанное обстоятельство недостаточным фактом, чтобы постройку сносить. Возможно, потребуется доказать, что сохранение  постройки представляет угрозу жизни и здоровью Вам или членам Вашей семьи.

Споры о правах на земельные участки

 Такого рода споры возникают, как правило вследствие недобросовестных действий третьих лиц, которые самовольно без воли собственника внесли какие-то изменения в земельно-правовую документацию. Способ исправления таких последствий — судебное рассмотрение земельных споров.

Примером такого рода споров может быть подделанный одним из собственников акт согласования, на основании которого были внесены сведения о границах земельного участка. Или же проведение и регистрация в Росреестре сделок по земельным участкам , которые в действительности их собственником не заключались. Такого рода спорами занимается  юрист по земельно имущественным отношениям.

 Данная категория дел представляется наиболее сложной в силу следующих факторов. Во-первых, как правило цепочка порочных сделок может быть очень длинной и достаточно сложно найти то лицо,  которое являлось инициатором преступной схемы. В то же время конечный приобретатель может вполне являться добросовестным и быть не причастным к организованной преступной схеме. Во-вторых, в данной ситуации могут работать, как два одновременных механизма, так и каждый механизм по отдельности – возбуждение уголовного дела и возбуждение гражданского дела в суде. В зависимости о региона или муниципального образования какой-то из способов будет более эффективным, а какой-то менее. В-третьих, заявляя иск в суд не всегда можно сразу  выбрать правильный способ защиты нарушенного права, так , например, истребовать из чужого незаконного владения земельный участок не получится, если он изменил свои характеристики и кадастровый номер.

Также картину подобных споров дополняют  случаи, когда право на один и тот же земельный объект   зарегистрировано за разными субъектами. Это может быть результатом мошеннических действий или же технической ошибкой государственного регистратора. В том случае, если эти действия произведены умышлено необходимо заявлять иск о признании права отсутствующим с указанием на правоподтверждающие, правоудостоверяющие документы.

В суд по таких вопросам лучше идти с правовой поддержкой, которую может оказать земельный адвокат по  Ленинградской  области.

Споры по 304 ГК РФ

 Отдельно можно выделить категорию споров, связанных с нарушением права собственности на земельный участок, когда при этом собственник не лишен владения. Как правило такого рода споры связаны со следующими обстоятельствами.

• Препятствия  которые соседние землевладельцы  создают для доступа к участку, например частично загораживают въезд на участок.
• Действия соседних землепользователей, которые приводят ухудшению состояния Вашего земельного участка, например, заболачивание, подтопление ил и ухудшение плодородия.
• Самовольное размещение на Вашем участке строительных материалов или его захламление.

В такого рода спорах Вы как собственник вправе требовать от соседей прекращения указанных выше действий  и приведения своего участка в состояние, которое было до нарушения за счет нарушителя.

Такого рода заявления  именуются негаторными исками. Сложность данных дел связана с тем, что даже, если судебное решение вынесено, то исполнить его бывает достаточно сложно.

В этом случае может помочь формулировка в требованиях о возможности произвести действия по устранению нарушенного права самостоятельно с отнесением затрат на соседа.

Интересно, что по данной статье практика арбитражного суда по земельным спорам сильно отличается от судов общей юрисдикции. В арбитражных судах, как правило, предпочтение в доказательной базе отдается документам, в то время как в судах общей юрисдикции достаточно большой вес имеют показания свидетелей.

В качестве дополнительной полезной информации доводим до сведения читателя , что арбитражный суд рассматривает земельные споры между  юрлицами и индивидуальными предпринимателями. Если хотя бы один из спорящих лиц   это  физлицо, спор однозначно  будет рассмотрен районным или городским    судом общей юрисдикции.

Особенно стоит выделить практику рассмотрения земельных споров в СНТ. В этом случае очень важное значение будет иметь документация по планировке территории- проект планировки территории (ППТ)  Товарищества.

В таких спорах неизменно привлекаются органы управления товариществом, так как необходимо давать пояснения.

Также к разрешению  споров о границах земельных участков в СНТ

Может быть  привлечена районная администрация , в случае если необходимая документации по планировке территории – ППТ отсутствует.