Кадастровые споры

Основные термины

Кадастровые споры представляют собой достаточно обширную категорию судебных споров по земельной тематике, поэтому вначале необходимо определиться с терминами, которые мы будем использовать.

Кадастр – качественный и количественный учет недвижимого имущества. Под недвижимым имуществом мы понимаем здание, сооружение, помещение, земельный участок. Таким образом, кадастровые споры  — это не только земельные споры, но еще и тяжбы в отношении зданий и сооружений.

Межевой план – документ на основании которого в Государственный реестр недвижимости вносятся сведения об основных характеристиках земельного участка.

Технический план – документ, на основании которого в Государственный реестр недвижимости вносятся сведения об основных технических характеристиках здания, сооружения или помещения.

Государственный реестр недвижимости –  свод сведений обо всех правах и технических характеристиках недвижимого имущества (ранее, до 2017 г. было 2 реестра  — ГКН и ЕГРП).

Выписка из ЕГРН – выписка из Государственного реестра недвижимости, в которой содержатся основные сведения об объекте недвижимости: площадь, координаты границ, сведения о правообладателе, обременения. Объем сведений будет зависеть от формы выписки.

Итак, с основными понятиями в кадастровых спорах мы определились, теперь разберем конкретно, на типичных практических примерах, какие бывают споры.

1. Споры, возникающие вследствие самовольного захвата земель

Под самозахватом понимают случай, когда какое-либо лицо без разрешения собственника земли и без надлежащего соглашения с ним начало использовать землю под свои нужды.

Один гражданин (гражданин 1) разместил на участке другого гражданина (гражданин 2) свои строительные материалы (доски), за использование земельного участка гражданин не заплатил, доски убирать отказался.
Гражданин 2 вынужден был обратиться к кадастровому юристу.

Юрист составил заявление о самозахвате в отдел земельного надзора Росреестра, после чего на место правонарушения приехали земельные инспекторы, составили протокол административного правонарушения и предписание убрать доски. Гражданин 1 был оштрафован, доски ему предписали убрать.

2. Споры, возникающие из-за неверно установленных границ земельного участка, когда имеет место реестровая ошибка

Гражданин купил дом с земельным участком, при покупке был произведен визуальный осмотр участка, границы в натуру не выносились. По умолчанию было решено, что юридические границы соответствуют тем, что установлены на местности.

Через какое-то время сосед покупателя решил вызвать геодезистов, чтобы удостоверить свои границы на местности, и оказалось, что новоиспеченный собственник вовсе  не собственник той земли, на которую он рассчитывал при покупке.

По результату определения границ было установлено, что часть купленного дома находится на участке соседа. Сосед начал требовать немалую сумму денег за пользование своим участком.

Самостоятельное урегулирование кадастровых споров оказалось непростой задачей. Пришлось обращаться к кадастровому юристу, имеющему многолетний опыт решения споров об исправлении кадастровых ошибок.

Юрист запросил архивные документы по межеванию, написал исковое заявление в суд об исправлении кадастровой ошибки, настоял на проведении судебной экспертизы.  Судебная экспертиза показала, что соседский участок был поставлен  на учет с ошибкой, без учета возведенного дома. Суд обязал кадастровую палату исправить реестровую ошибку.

Приведенный пример практики по кадастровым спорам показывает, как архивные кадастровые планы земельного участка помогают решить судебные споры, и позволяет  заключить, что решение кадастровых споров целесообразно поручить опытному земельному юристу.

3. Споры с кадастровой палатой по поводу приостановки и отказов в осуществлении кадастрового учета

Напомним, что после вступления в силу Закона о государственной регистрации недвижимости отказ в осуществлении кадастрового учета  стал возможен только после приостановки. То есть, вначале учет сведений приостанавливают, а в решении о приостановке пишут, какие недочеты в заявлении и документах нужно исправить.Только после этого, уже в случае не исправления недочетов в указанный срок в регистрации отказывают.

В качестве примера приведем ситуацию, когда гражданин обратился в кадастровую палату с заявлением об уточнении границ земельного участка с приложением необходимых документов (межевого плана). Кадастровая палата приостановила действия по осуществлению кадастрового учета в связи с тем, что сотрудник палаты не нашел подтверждения нахождения земельного участка в границах населенного пункта.

В межевом плане категория земельного участка указывалась именно как земли населенных пунктов. Картографическая выписка из правил землепользования и застройки не убедила сотрудников кадастровой палаты и заявителем был получен отказ.

Вместе с тем в ходе проведения беседы с государственным регистратором собственнику земли было предложено указать в межевом плане категорию земель сельскохозяйственного назначения, в таком случае ему было обещано беспрепятственное осуществление кадастрового учета земельного участка.

Однако для собственника категория земли населенных пунктов имела принципиальное значение, поскольку разрешенное использование земельного участка было для ведения ЛПХ. В случае если бы такой вид разрешенного использования шел вместе категорией земель сельскохозяйственного назначения,  построить жилой дом на участке было бы уже никак нельзя. Напротив, разрешенное использование под ЛПХ на землях населенных пунктов допускает строительство жилого дома.

После получения отказа заявитель начал поиски кадастрового юриста, сделать это оказалось достаточно просто -достаточно набрать в поисковом запросе кадастровые споры по Ленинградской области.

Кадастровый юрист предложил вновь подать такое же заявление об осуществлении кадастрового учета. После подачи заявления естественно последовала приостановка, которая уже была обжалована юристом в суде. В качестве аргументов  в суде юристом были предъявлены местный закон, устанавливающий границы населенного пункта, выписка из правил землепользования и застройки, выписка из генерального плана поселения.

Данные документы убедили суд в том, что требования кадастровой палаты были неправомерными. Суд вынес решение о признании незаконным приостановление кадастрового учета и обязал палату произвести внесение сведений об участке в Государственный кадастр недвижимости.

4. Споры между СНТ и собственниками земельных участков в садоводстве

Такие споры, как правило, связаны с использованием земель общего пользования в садоводстве. Возьмем пример, когда в некоем СНТ, назовем его Дружба,  после прихода нового председателя, земли общего пользования начали переходить в частные руки. Снесли детскую площадку, на ней построили дом, кое-где передвинули заборы, прихватив добрую часть общих проездов.

Инициативная группа садоводов решила разобраться, является ли законным такой захват земель общего пользования садоводства. Для этого были заказаны выписки из ЕГРН, проверены границы участков, права на них. Как оказалось, по документам —  все законно, и границы участков тоже соответствуют сведениям, содержащимся в Государственном реестре недвижимости. Стало ясно, что это дело рук нового председателя. Инициировать споры по кадастровым работам было бессмысленно. Самостоятельное разрешение кадастровых споров вряд ли было бы успешным.

Было решено обратиться к услугам юриста по СНТ. Юрист написал заявление на имя председателя СНТ с требованием предоставить протоколы общих собраний, на которых были приняты решения по отчуждению земель общего пользования в пользу третьих лиц.

По результату изучения полученных протоколов юрист по СНТ дал надлежащую правовую оценку: решение общего собрания членов садоводства по отчуждению земель общего пользования является ничтожным, следовательно, сделка была совершена с пороком воли.

Юристом было составлено и подано соответствующее заявление в суд, который полностью согласился с выводами юриста и признал решение по отчуждению земель общего пользования незаконным. Как мы видим, некоторые кадастровые споры могут решаться только в суде.

5. Споры с кадастровыми органами в связи с разделом-объединением помещений в здании, которое принадлежит одному собственнику

Кадастровые споры в Санкт-Петербурге  — приведем пример по нашему региону.

Двум собственникам – организациям на праве общедолевой собственности принадлежали помещения в здании, а именно: одно большое помещение, с присвоенным ему кадастровым номером и состоящее из маленьких помещений (1Н, 2Н, 3Н, 4Н и т.д.), было поделено на две части и соответственно у каждой организации было по своей доле в каждом из помещений.

Организации решили уйти от общедолевой собственности и оформить  свои части отдельно. Сделать это оказалось довольно сложно, поскольку сначала нужно было сформировать отдельные помещения с отдельными кадастровыми номерами.  По счастливой случайности  кадастровая палата решила разделить помещения и присвоить каждому Н-помещению по своему кадастровому номеру.        Организации – собственники заказали кадастровые паспорта на каждое из помещений, сделали соглашение о разделе помещений и выделении доли в натуре, после чего подали заявление в Росреестр. Однако Росреестр выдал им отказ, сославшись на то, что  информации о разделении помещений у него не имеется.
Отказ был успешно обжалован в суде, кадастровые паспорта легли в основу доказательства правоты  организаций — собственников помещений. Сразу поясним, что теперь, когда  реестры объединены и Росреестр видит одновременно как сведения о правах, так и технические характеристики объекта недвижимости, такая ситуация уже не  возникнет. Однако обращаем Ваше внимание на следующее.

В целом категория кадастровых споров является наиболее сложной в юриспруденции, поскольку предполагает не только познания в области права, но еще и технические познания в области кадастрового учета недвижимости.

Важно знать!

Подсудность кадастровых споров при споре с ФГБУ «ФКП Росреестра» может быть определена по Вашему месту жительства, в том случае, если имеет место административное исковое заявление.

Мы предлагаем  качественные услуги кадастрового инженера, а также кадастрового юриста.

Услуги кадастрового юриста:

1. Исправление кадастровых ошибок в судебном порядке: от 30 000 руб.

2. Исправление технических ошибок в Государственном кадастре недвижимости: от 5 000 руб.

3. Юридическая помощь в спорах о границах земельных участков, в том числе судебное представительство истца/ответчика: от 30 000 руб.

4. Оспаривание неправомерных решений кадастровой палаты: от  40 000 руб.

5. Согласование границ земельных участков в судебном порядке:  от 35 000 руб.

Заказать услуги можно по телефону (812) 909-31-95 или написав нам на электронную почту info@jurist-dolina.ru
Задавайте свои вопросы, пишите комментарии. Консультация бесплатная!
Заходите на  страницы центра правовой помощи “Юрист-Долина” в социальных сетях. Вступившим в нашу группу в соцсети скидка 5%.