Изменение вида разрешенного использования земельного участка порядок, документы

Уважаемый посетитель нашего сайта, в настоящей публикации мы расскажем Вам, что такой вид разрешенного использования (далее для сокращения текста также ВРИ), который устанавливается в отношении каждого земельного участка, каким образом его можно изменить, возможна ли смена вида, разрешенного использования арендатором и для каких конкретных целей это может Вам понадобиться.

Для начала давайте разберемся в некоторых понятиях, которыми мы в ходе дальнейшего обсуждения вопроса будем постоянно оперировать

Целевое назначение земельного участка — это категория участка земли или же вид разрешенного использования земельного участка. Каждый отмежеванный участок земли должен быть причислен к той или иной категории и одновременно имеет установленный ВРИ. При этом категория земли не может противоречить установленному виду использования, так, например, земли из фонда категории сельхоз назначения не могут иметь вид использования «нефтехимическая промышленность», поскольку это будет противоречить целевому предназначению по использованию земли.

Категория земли – общее понятие, определяющее потенциальную возможность и способ использования земельного участка, всего устанавливается 7 категорий земель: Лесные земли (лесной фонд), сельхоз земли (земли эксплуатирующийся для сельскохозяйственного производства и переработки такой продукции, а также садоводства , огородничества и т.д.), водный фонд (земли водного фонда) и т.д. Понятие категории участка земли является понятием более общим по отношению к разрешенному виду возможного использования.

Вид разрешенного использования земельного участка – утвержденная органами власти и предусмотренная соответствующими документами, цель, под которую допускается использование земли. Приведем пример наиболее распространенного вида разрешенного использования: «для индивидуального жилого строительства». ВРИ предусматривается градостроительным регламентом. Однако законодательством предусмотрены изъятия из общих правил, например, для земель из состава фонда лесов градостроительные регламенты не устанавливаются. Поэтому изменение вида разрешенного использования лесного участка происходит в особом порядке.

Правила землепользования и застройки(ПЗЗ) – проектируемый и утверждаемый местными органами власти нормативный акт, который регулирует правила застройки в конкретном городском или же сельском поселении. В состав ПЗЗ входит градостроительная карта зонирования, которая делит поселение на сектора- территориальные зоны, инфраструктуру (планировку) каждой из которых предопределяет градостроительный регламент.

Градостроительный регламент – норматив, которым устанавливаются параметры застройки территориальной зоны, в том числе и виды предусмотренного разрешенного использования, допустимые величины площади земельных участков и т.д. для определенной территории –территориальной зоны. Возможное изменение вида разрешенного использования для строительства устанавливает именно градостроительный регламент, об этом более подробно мы расскажем дальше.

Градостроительное зонирование – обособление (разделение) территорий на сектора (территориальные зоны), в каждой из который определен свой специально установленный режим планировки (застройки) выделенных земельных участков в соответствии с градостроительным регламентом. Каждая территориальная зона имеет свое наименование и символьное обозначение, исходя из которых становится понятно, какое ее основное назначение и какие в связи с этим установлены ВРИ. Разделяют рекреационные зоны, зоны индивидуальной жилой застройки, зоны общественно деловой застройки и т.д.

Приведем пример территориальной зоны «индивидуальных (обособленных) отдельно стоящих жилых построек с участками», ее символьное обозначение Т1Ж2-2, очевидно, что основным видом разрешенного использования такой зоны будет для индивидуального жилого строительства. Однако это не исключает застройку такой территориальной зоны зданиями коммунально-бытового и общественного делового назначения и соответственно иные виды разрешенного использования в такой территориальной зоне.

Изменение вида разрешенного использования без перевода в другую категорию

И так начнем по порядку с категории земель, как уже было отмечено выше категория участка земли должна быть напрямую увязана с разрешенным использованием участка земли. Например, на территории земель категории населенных пунктов наиболее логичным будет установление такого вида разрешенного использования, как «жилая застройка», «малоэтажная многоквартирная жилая застройка» и т.д.

Однако не всегда категория земель так однозначно соответствует виду разрешенного использования земель, так, например, в внутри населенных пунктов выделяются промышленные зоны с видами разрешенного использования более соответствующие категории земель промышленности, зоны сельхопроизводства, более соответствующие категории земель сельхоз назначения и т.д.

Изменение вида разрешенного использования относительно категории земли имеет очень важное значение и сейчас мы поймем почему.

Вообще понятие категорий земель достаточно условно, ведь единственный документ, где она фигурирует в качестве первоисточника это выписка из ЕРГН, которая выдается при межевании земельного участка, а также в проекте межевания земель и схеме расположения земельного участка. Исходя из этого можно утверждать, что категория земель возникает лишь после утверждения документации об отводе земель. До межевания земельного участка вопрос его отнесения к той или иной категории является достаточно спорным. Более того уже достаточно давно был разработан проект внесения изменений в Земельный кодекс РФ, в рамках которого предлагалось уйти от понятия категорий и оставить лишь территориальное зонирование территорий. Такой подход представляется вполне разумны, поскольку зачастую зонирование и категории дублируют друг друга, а иногда даже вызывают сильные противоречия.

В нашей практики был случай, когда земельный участок относился к категории земель промышленности и в то же самое время находился по сведениям карты градостроительного зонирования в рекреационной зоне. Очевидно, что такая категория земель и территориальная зона несовместимы между собой.

Кстати!

Изменение вида разрешенного использования , равно, как и получение от органов районной архитектуры в установленном порядке разрешения на строительство при отсутствии ПЗЗ невозможно (для земель населенных пунктов).

Далее рассмотрим какие могут быть виды разрешенного использования (ВРИ).
• Основные ВРИ –выбираются собственником участка земли самостоятельно из определенных градостроительным регламентом с учетом имеющихся ограничений в использовании земельного участка (охранные зоны, санитарно-защитные зоны и т.д.)
• Условные ВРИ – получаются собственниками земельного участка при одобрении на публичных слушаниях, а также положительном заключении земельной комиссии
• Вспомогательные ВРИ – не могут выбираться, как самостоятельный вид ВРИ и устанавливаются только совместно с основными видами использования.

Как мы уже указывали виды разрешенного использования устанавливаются градостроительными регламентами, в том числе условные и вспомогательные.
изменение вида разрешенного использования собственником земельного участка без проведения публичных слушаний

Рассмотрим более подробно, каким образом поменять основной ВРИ на основной из предусмотренных градостроительным регламентом. На самом деле вариантов достаточно много, рассмотрим поэтапно один из наиболее простых способов изменения вида разрешенного использования муниципальной земли:

• Заказывается выписка из специальной информационной муниципальной системы обеспечения градостроительной деятельности поселения
• На основании этой выписки Вы смотрите, какие есть ВРИ для данной территориальной зоны
• Выбираете нужный вам вид использования и подаете в МФЦ по своему поселковому или городскому району обращение (заявление) о смене вида использования с приложением выписки из градостроительного информационного ресурса.

Изменение вида разрешенного использования через публичные слушания (общественные слушания)

Рассмотрим порядок получения условного вида разрешенного использования

• Заказывается выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности поселения
• На основании этой выписки Вы смотрите, какие есть условно разрешенные виды использования для данной территориальной зоны
• Готовите обращение (заявление) в уполномоченную на принятие соответствующего решения администрацию (органы местного самоуправления) с просьбой о предоставлении условного вида разрешенного использования (УВРИ)
• Выступление на проводимых в администрации органов местного самоуправления публичных слушаниях по вопросу предоставления УВРИ, защита своей позиции по данному вопросу
• Прохождение слушания комиссии по землепользованию и застройке и получение положительного решения комиссии
• Получения распоряжения о предоставлении УВРИ
• Подача документов в федеральный орган исполнительной власти- Росреестр через районный МФЦ для внесения изменений в госреестр недвижимости

Следует знать!

Получение условного вида разрешенного использования в субъекте РФ города федерального значения несколько отличается от указанной выше процедуры смены вида разрешенного использования остальных регионов

Исходя из нашей практики возведение объекта капитального строительства, не соответствующего основному ВРИ не является препятствием для того, чтобы впоследствии получить УРВИ под этот объект капитального строительства. Однако следует учесть, что если объект является самовольной постройкой, то признать на него право собственности будет достаточно сложной задачей.

Смена вида разрешенного использования арендованного земельного участка

Отдельно можно выделить изменение вида, разрешенного использования арендатором земельного участка. По общему правилу считается, что в аренду был предоставлен участок под определенные цели, указанные в договоре, соответственно, предоставление участка под цели не указанные в договоре будет существенным нарушением условия сделки. Такое требование отражено в том числе в ст.39.8 Земельного кодекса РФ для арендуемых земельных участков, на основании результатов торгов.
Об этом свидетельствует и судебная практика изменения вида разрешенного использования земельного участка арендаторами, в том числе постановление Пленнума ВАС от 25 июня 2013 г. по делу А35-765/2012.

Несколько иной подход может быть предусмотрен для изменения вида разрешенного использования арендованной земли, полученной без проведения торгов. Однако здесь также стоит учитывать, что в договоре может быть указана общая цель, в соответствии с которой должен быть использован земельный участок, а изменяемые виды разрешенного использования не должны противоречить этой цели. Но опять же в данном случае возможность изменения вида разрешенного использования арендатором остается на усмотрение органов местного самоуправления или органов государственной власти субъекта.

Изменение вида разрешенного использования куда обращаться?

Изменение вида разрешенного использования можно произвести самостоятельно, однако на практике у людей без специального опыт в этой сфере на данную работу могут уйти до нескольких лет. Поэтому лучше всего доверить ведение этого процесса компетентному специалисту. Наша компания готова оказать Вам такую услугу под ключ.
Важным преимуществом при обращении в ООО «Юрист-Долина» является то, что наши специалисты мы уже имеют ряд успешно реализованных аналогичных проектов в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Смена (изменение) вида разрешенного использования, цена по Санкт-Петербургу и Ленинградской области: от 150 000 рублей

Смена вида разрешенного использования земельного участка сельхозназначения

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ для сельскохозяйственных участков земли не вводятся градостроительные регламенты. Исходя из чего можно сделать вывод, что смена вида разрешенного использования для таких участков происходит в общем порядке в соответствии с решениями органов местного самоуправления.
Исходя из практики реализации проектов нашими специалистами изменение вида разрешенного использования сельскохозяйственных земель возможно на оснований соответствующих распоряжений местных органов власти.